Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) ønsker i disse dager innspill til ny stortingsmelding om boligsosial politikk. Dette blir regjeringens første stortingsmelding innen det boligsosiale området. Selv om de aller fleste av innbyggerne i Norge eier egen bolig er husholdninger med vedvarende lav inntekt overrepresentert på leiemarkedet. En innsats rettet mot leiemarkedet fremstår slik som en sentral del av en boligsosial politikk.
Plan har snakket med Olav Kasland, fagdirektør for bolig – forbrukerpolitisk avdeling i Forbrukerrådet. Der har styret nylig fattet vedtak om å arbeide systematisk med leiemarkedet i et forbrukerpolitisk perspektiv.
Forbrukerrådet skriver på sine hjemmesider at de arbeider for å påvirke boligpolitikken i retning av et tryggere leiemarked.
– Kan du forklare kort hva det arbeidet går ut på og hvorfor det er en av Forbrukerrådets kjernesaker?
– Vi ser at dette er et veldig sårbart område for mange forbrukere som er avhengig av å leie. Det er et asymmetrisk forhold mellom utleier og leietaker. For leietaker er dette en del av menneskerettighetene, det å ha krav på et sted å bo, for utleier er det å tjene penger. Så har vi korte kontrakter i Norge, maks 3 år, ofte 1års kontrakter. Det betyr at du lever et usikkert liv som leietaker. Også har vi et marked som i stor del består av privat, småskalautleie. Privatpersoner som leier ut egen bolig og ikke av profesjonelle utleiere. Forbrukernes rettigheter står enda svakere i slike utleieforhold. Undersøkelser viser at leietakere opplever mer stabile leieforhold hos profesjonelle utleiere, svarer Kasland.
– Vi ser på statistikken over henvendelser fra leietakere, spørsmål fra forbrukere, fortsetter han.
– Vi har sett på leiemarkedet før, men nå prøver å lage en helhetlig politikk på det. Vi er ikke ferdig med å utforme standpunkt, men vi har noen. Vi har alltid hatt husleiekontrakter gratis på våre nettsider og de har utstrakt bruk. I tillegg svarer vi på spørsmål rundt utleie. Forbrukerrådet sitter også i nemnder i tilknytning til andre politikkområder. I utenomrettslig konfliktløsning, der sitter vi som representant for forbruker, men sånn er det ikke organisert på husleie. En del plasser, ca halvparten av befolkningen, har husleietvistutvalg og der er ikke Forbrukerrådet representert.
– Hvilket perspektiv har Forbrukerrådet på husleieregulering?
– Vi ønsker en totalgjennomgang av husleieloven slik at den blir revidert. Vi ønsker også husleietvistutvalg i hele landet, slik det er i de største byene, slik at det blir profesjonalisert og man slipper å gå til Forliksråd med komplekse juridiske saker. Vi vil se nærmere på tiltak i forhold til hvordan rettigheter slår ut i Norge. Her er det eierlinja som gjelder. Rundt 80% av befolkningen eier egen bolig og skattefordeler og subsidier går i helhet til de som eier, ikke de som leier. Det er noe som sees på. Vi har ikke et helhetlig svar på det, men det er noe vi arbeider med. Men når vi snakker med leietakere så er det denne usikkerheten ved leiekontrakter som er et umiddelbart stort problem.
– Hvilke endringer i leieboligmarkedet oppfatter du som aller mest prekært for å oppnå en god boligpolitikk for leietakerne?
– Vi må komme tilbake til disse økonomiske insentivene og ha større utredninger på det, men kontraktlengde er opplagt en ting. Husleietvistutvalget fungerer bedre enn forliksrådet og vi synes det er en stor svakhet at det utenomrettslige ikke dekker hele landet. Dette er to quick wins. To ting som må ses på umiddelbart.
I sammenheng med at KMD ønsker innspill til ny stortingsmelding om boligsosial politikk, skriver Monica Mæland på regjeringens hjemmesider at regjeringen er opptatt av å legge til rette for et stabilt boligmarked. Samt at de har satt i gang en rekke tiltak for raskere boligbygging og lavere byggekostnader, men at det er like viktig er det å ha en offensiv politikk overfor vanskeligstilte på boligmarkedet. Det henvises videre til at tre av fem barn i husstander med lav økonomi bor i leid bolig. Mæland skriver at det å gå fra leie til eie antakelig er det viktigste tiltaket for å forhindre at fattigdom går i arv og at eierskap gir stabilitet og lar familiene bygge opp kapital.
– Det at en høyreregjering ønsker å øke andelen av boligeiere i befolkningen er jo ingen overraskelse, men kan det tenkes at det er andre måter å sikre at leietakere får en stabil bosituasjon som det går an å leve med og i?
– For å ta et eksempel. Folk lever i forskjellige stadier i livet. Hvis du er 80 år og bor i en stor enebolig, så er det liten grunn til at man skal selge denne eneboligen hvis man kun får en liten leilighet til samme pris, og da gjør ikke folk det. I et bærekraftig perspektiv så må vi utnytte ressursene bedre. Vi må ha et leiemarked der man kan bo livet ut sånn som det er i de fleste andre land. Da kunne for eksempel denne åttiåringen solgt og gått over til å leie. Vi må legge det opp slik at det er tilpasset generasjoner.
– Wien er ett av de eksemplene hvor middelklassen leier, fortsetter han.
– Det er en kjempeurbanisering inn til Wien. Samme har du jo også i Danmark og Sverige. Forbrukerrådet står på eierlinjen, fordi det tradisjonelt har bidratt til en stabil boligpolitikk i Norge, men nå skjer det en endring fordi vi ser at i sentrale strøk så bygger det seg opp et nytt klasseskille. Mellom folk som arver en bolig og de som ikke gjør det.
– At sosio-økonomiske forskjeller går i arv gjennom boligmarkedet?
– Ja, det er en god formulering.
Med tanke på boligpolitikk er det vanskelig å komme helt unna den situasjonen vi som samfunn er i nå, med massepermitteringer og nedstengning av hele sektorer. Dersom dette blir langvarig kan det ha store konsekvenser for folks evne til å betjene deres boligutgifter, både for leietakere og boligeiere. Regjeringen har alt vært ute med tiltak som omhandler endringer i boliglånsforskriften, for å treffe boligeiere, men også i et forsøk på å stabilisere eieboligmarkedet.
«Oppmykningen som gjelder for 2. kvartal, men kan bli forlenget skal forsøke å demme opp for et mulig krakk i boligmarkedet», skrev NRK mandag 23. mars. Tiltakene innebærer at bankene kan bryte med kravet om 5 ganger årsinntekt og 15% egenkapital i 1 av 5 nye lån bankene gir, samt gi utsettelse for renter og fradrag på lån i inntil 6 mnd for eksisterende lånekunder. Ingen tiltak ser imidlertid ut til å være presentert for leietakere som sliter med å dekke sine boligkostnader.
– Er dette noe Forbrukerrådet arbeider med nå? Og hvilke tiltak kunne eventuelt vært relevante for å avhjelpe leietakere som sliter med å betjene sine husleier?
– Dette har vi allerede kommentert, svarer Kasland.
– Det er en utfordring og folk faller utenfor. Vi kan ikke tenke på leietakere kun som et boligsosialt område. Det er mange som leier uten støtte fra det offentlige. Hvis folk får ei gullrente som det kalles nå, en veldig lav rente, og det slår inn så er det kjempevanskelig for leietakere å betjene gjelda si hvis de permitteres. Leieutgiftene man har, er satt opp mot ens inntekt så der er det utfordringer. I den situasjonen vi er i nå så er vi forsiktige med å komme med innsigelser. Det er nok å tenke på og det har vi ikke tatt en vurdering på. Men vi ber om at leietaker og utleier tar en prat sammen og at leietaker forklarer situasjonen. Dialog er det viktigste. Men det er jo klart at makta ligger hos utleier.
– Også finnes det offentlige støtteordninger, utdyper han. Leietaker kan ta kontakt med NAV slik det er organisert nå. Men det illustrerer jo som det ofte er at når 80 prosent har det veldig godt så er det fort å glemme de resterende 20 prosent. Samtidig så må man være klar over at dette er et dilemma for de som eier utleieboligene også. Man kan ikke bare lempe hele regninga over på dem.
I en artikkel i fagtidsskriftet International journal of housing policy fra 2019 tar Lena Magnusson Turner og Terje Wessel, fra henholdsvis NOVA-OsloMet og UiO, til orde for en geografisk differensiert boligpolitikk i Norge. At det er nødvendig å skille mellom grader av urbanisering, og at for Oslo så vil den sentrale oppgaven være å styrke leiemarkedet, særlig gjennom en endring av aktørstrukturen.
– Det er veldig fort gjort, med utgangspunkt i Oslo, å tro at det er Norge, sier Kasland.
– Men boligpolitikk er utrolig lokalt. I Vest-Telemark kan du tape flere hundre tusen kroner når du setter nøkkelen i huset. Det koster kanskje 4 millioner å bygge, men må selge for betydelig mindre. I Midt-Telemark kommune, som er et pressområde med 3000 studenter og 110000 innbyggere, er universitetet avhengig av private utleiere. Vi i Forbrukerrådet jobber for at det skal bygges langt flere studentboliger for å dempe presset i det resterende boligmarkedet. Og her har regjeringen fulgt opp, men Studentsamskipnaden har ikke klart å følge opp regjeringen sitt ønske.
– Ser man det. Helt til slutt, er det ellers noe du vil tilføye?
– Vi er i gang på området og ønsker å gjøre noe med det. Vi ser på leie i et menneskerettsperspektiv, sett fra forbrukerens side. Og vi møter forbrukere på begge sider, både som leietakere og utleiere. Utleiere er i stor grad ikke profesjonelle aktører, og i visse markeder sånn som Oslo, kunne man profittert på å profesjonalisere markedet.
– Endelig vedtak for dette arbeidet fikk vi av styret først nå i mars, fortsetter han. Vi har jobbet med det, men ikke satt dette i et forbrukerpolitisk system før nå, og vi ønsker å jobbe systematisk med det. Gjerne i samarbeid med andre aktører, som Leieboerforeninga som vi har jobbet mye med, men også med andre profesjonelle utleieaktører.